라는 간단한 논리로 따져본다면
어찌보면 부동산의 가격이 상승하는 것은
너무나도 당연하고 자명하다.
따라서 한국 전 국민의 자본이
부동산에 몰리고 있는 현실이 전혀 이상해보이지 않는다.
이 것이 어떤 결과를 야기 할까?
나는 이를 간단한 시장 논리와 저출산을 놓고 따져보려한다.
사실 저출산 이야기는 요즘 들어서 나온 이야기가 아니다.
1970년대 4.53의 최고점을 찍고
1980년에 2.06, 2000년에는 1.31 ,
그리고 2018년에는 0.98으로 인구가 줄어든다.
실제 지금 도시권에도 초등학생 수는
내가 초등학생때 40명의 절반인 20명인 수준이라 한다.
지금에 와서야 저출산에 대해 느끼는
실질적으로 느끼는 체감이 느껴질 것 이다.
그리고 이를 바탕으로 부동산의 미래를 살펴보자.
먼저 왜 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없는지에 대한 이유를 이야기해보자.
지금 부동산이 가격이 계속 상승하는 원인은 간단하다.
전 국민이 부동산에 대해 관심이 높고,
실질적으로도 베이비부머 세대의 은퇴와
그 아이들의 결혼이 겹쳐서
부동산에 대한 관심은 최고점임과 동시에
수요 또한 최고점이며, 안전 자산이라는 인식 때문이다.
그러다보니 결혼하는 사람들은 살 집을
은퇴하는 사람들은 차익을 얻기 위한
실제 사회를 움직이는 기성 세대와
그 아랫 세대 모두가 이런 부동산 드림을 꿈꾸고 있다.
따라서 수요가 최고점에 관심도도 높다보니
당연히 가격은 높을 수 밖에 없다.
이에 따라 가격 상승은
누구도 막을 수 없는 흐름이라고 할 수 있다.
부동산 열풍 이라는 거대한 패러다임이
한국 사회에 온 것이다.
이렇게 된다면 정부의 역할이 클 수 밖에 없다.
하지만 정부도 쉽게 건드릴 수 없다.
전 국민의 관심이 부동산에 몰려있으니,
잘못 건드렸다가 국민의 분노를 사기 쉽다.
이는 부동산 관련 인터넷 뉴스 댓글이나
커뮤니티의 반응을 보면 알 수있지 않은가?
국민의 분노를 산다면
당연히 다음 투표 때 표를 얻을 수 없으니
다음 선거를 생각해야하는 여당이나 야당 입장에서는 조심할 수 밖에 없다.
또한 기성 세대인 그들은
자신이 소유하고 있는 자본인 부동산이 떨어지기를
원치 않은 것도 한 몫 할 것이다.
이에 더해
전 국민이 주택을 담보로 해서 대출을 하기 때문에
잘못 건드려 부동산의 가격이 박살이 난다면,
전 국민의 자산이 줄어드는 것은 물론이며,
이로 인해 발생하는 수 많은 사회 문제를 야기 할 것이다.
따라서 현 시점에서 정부가 할 수 있는 최선은
부동산의 가격이 최대한 상승 하지 않게 정책을 펴는 것이다.
하지만 노무현 대통령 부터 시작해
지금까지 보면 사실상 이 것조차 쉽지 않아 보인다.
이쯤되면 사실상 한국의 부동산 투자에 대한 열기는
그 누가와도 막을 수 없을 것으로 보인다.
아마 이 관심이 식지 않는 이상
한국의 부동산은 거품의 거품이 거품의 거품이 끼게 될 것이다.
이미 그 거품이 수도권이 아니라
지방의 부동산 까지 확장되고 있다.
그럼 언제 쯤 이 관심이 식어 거품이 꺼질까?
이를 저출산과 연관 해서 설명하고자 한다.
나의 논리는 비교적 간단하다.
지금의 부동산의 가격이 끊임없이 상승하는 원인은
사람들이 생각하는 부동산에 대한 인식에도 있지만,
가장 큰 것은 현재 사회의 자본을 가지고 있는 혹은
자본을 가질 것으로 예상되는 사람이 많기 때문이다.
즉,위에서 언급한 현재 사회의 자본의
대부분을 가지고 있는 베이비부머 세대들
미래의 사회의 자본을 대부분 가질 것으로 예상되는
베이비부머 세대의 아이들의 사람 수가 많기 때문이다.
이들은 실제로도 베이비 부머 세대들은 노후 대비를 위한 투자로,
베이비부머 세대의 아이들은 결혼의 집 마련의 이유로 부동산을 원한다.
베이비부머 세대들은 가진 돈으로 혹은
가진 돈에 주택담보대출을 합쳐서 집을 사고,
베이비부머 세대의 아이들은 가진 돈이 많지 않으니,
대부분 주택담보를 통해 집을 살 것이다.
그리고 그 외의 부동산으로 차익을 보고 싶은 투(기)자자들 까지 모여서
사실상 한국에서 다시는 나타나기 힘든
부동산의 관심도가 최고점이라 할 수 있다.
하지만 출산률이 0명대로 진입한 지금의 상황을 보자.
그리고 베이비부머 세대들 죽고,
베이비부머 세대들의 아이들이 지금과 같이
은퇴할 시점을 앞두고 있다고 가정해보자.
똑같은 논리로 가까운 미래에는
베이비부머 세대들의 아이들이 은퇴할 시점이되었고,
주택담보대출을 받은 돈은 거의 대부분 갚았을 것 이다.
그렇게 된다면 은퇴할 시점에
베이비부머 세대들의 아이들은
기성 세대로서 부동산과 일부의 몫돈
혹은 어느 정도의 자본은 가지고 있을 것이다.
그리고 베이비 부모 세대의 아이들의 아이들은
마찬가지로 결혼할 시기가 되어 집을 원할 것이다.
(그들이 부동산을 사고 싶다는 욕구가 있다면)
하지만 과연 이때 수요와 관심도가
과거의 베이비 부머 세대의 아이들이 결혼할 시점과 같을까?
A가 베이비부머 세대 사람 수 이고,
B가 베이비부머 세대의 아이들의 수,
그리고 C가 베이비 부머 세대의 아이들의 아이들 일때
A+B = B+C 이냐는 것 이다.
당연히 B+C의 쪽의 수가 작을 것이다.
왜냐하면 과거보다 출산률이 반토막 이상으로 하락했기 때문이다.
그에 따라 관심도도 떨어질 것이다.
당연한 이야기이다.
이미 지방에도 거품이 끼고 있는 것을 보면
저 시점 쯤 되면 과투자로 인해
서울을 포함한 수도권외에도
지방까지 주거 지역은 엄청나게 늘어나 있는 상태일 것이고
거품도 상당히 껴 있을 가능성이 상당이 높다.
따라서 주거 지역이 많은 것에 비해
실제 살려는 사람은 적게 되며, 이는 관심도가 하락하는 것은 물론이고
과잉 공급의 상태가 될 것은 자명하다.
재미있게도 이 과잉 공급 현상은
이는 실제 현재 일본에서 나타나고 있는 고질적인 사회 현상이다.
과거 담보 대출로 산 부동산(아파트)은
여러가지 이유에서 일본 부동산에 대한 사람들의 관심이 떨어지자
이미 구식이 되어버린 부동산들은 결국 재건축도 못하고 아무도 원치 않아
팔 수 없는 자산이 되어버렸다.
이는 낮아지는 출산률과 간단한 시장논리 그리고
역사를 통해 누구나 예상할 수 있는 것이다.
"역사를 잊은 민족에게는 미래는 없다"는 격언 처럼 말이다.
한국이 일본 처럼 안되리라는 보장이 있는가?
이미 일부는 일본처럼 변하고 있지 않은가?
나는 이에 대해 배팅을 하라고 한다면
일본과 같은 사회 현상이 나타난다에 걸고 싶다.
과잉 공급은 부동산의 가격의 하강을 의미하며,
부동산 시장에 대한 관심도 하락은 이런 가격의 하강을 가속화 시킬 것 이다.
따라서 그 시점의 부동산 시장의 가격의 하강 폭은
지금에서는 상상도 할 수 없을 만큼 떨어질 것이다.
결국 미래에는 부동산의 가치는 떨어져
부동산에 대한 투(기)자는 줄어 들 것이고
이는 부동산의 가격 하강을 더욱더 가속을 야기 시킬 것이다.
한국 국민이 가지고 있는 자본은 대부분 부동산이기 때문에,
이는 국민이 가지고 있는 자본은 반 토막 이상이 날 것이다.
일본의 잃어버린 20년이 한국에도 시작되는 것이다.
지금의 베이비부머 세대의 아이들은 괜찮을 지도 모른다.
그때 쯤이면 그들이 기성 세대 이며,
사회에 대부분의 자본을 가지고 있기 때문이다.
하지만 베이비부머 세대의 아이들의 아이들은 어떨까?
그들이 청년에 진입하면
지금과는 상상도 못할 사회가 펼쳐질 것이다.
인구 감소로 인한 전체적인 수요 감소로 나타나는
국가 전체적인 자본은 물론이고,
정부가 걷어야 하는 세금의 감소로
더 이상 운영 할 수 없는 복지 시스템,
그리고 점점 더 심화되는 사회 구성원간의 갈등 등
지옥이 따로 없을 것이다.
장난으로만 이야기 했던 '헬조선'의 탄생이다.
그때가 되면 과거에 비해 관심도가 떨어지고
높을대로 높아진, 거품의 거품이 낀
부동산을 누가 살려고 하겠는가?
왜 선진국 사람들은 집을 소유하지 않고 임대를 하고 있을까?
일본의 부동산 버블로 나타난 "일본의 잃어버린 30년"
미국의 "2007년 서브프라임 모기지 사태"로 야기된
2008년 리만이 파산 신청을 함으로써 나타난 "세계금융위기"라는 역사는
무엇을 외치고 있는가?
바로 부동산을 잘못 건드리면 위험하다는 사실을 외치고 있다.
부동산은 우리의 미래에 가치를 가져다 줄 수 없다.
왜냐하면 미래가 되도 부동산이
새로운 패러다임을 가져다 줄 것이라고 생각되지 않기 때문이며,
실제로 그런 적이 없기 때문이다.
과거의 부동산은 과거에는 농지를 제공해줌으로서
인류에게 가치를 주었고,
지금의 부동산은 집, 회사와 같은 공간을 제공해줌으로서
우리에게 가치를 주었다.
하지만, 결과적으로 과거던 현재던 부동산은
어떠한 공간을 제공해주는 것
그 이상 새로운 가치를 우리에게 가져다주지 않았다.
따라서 부동산은 '투자'일 수 없으며
사회를 좀먹는 '투기'이다.
하지만 ,
매우 안타깝게도
현재 기성 세대가 열심히 불린
부동산 거품이라는 폭탄은
그리 멀지 않은 미래의 세대들이 받게 될 것이다.
바로 그런 폭탄이 터질 때의 힘 없는 "청년 세대"이다.
폭탄의 받은 미래 세대들이 짊어져야하는 짐의 무게는
나로서는 상상할 수도 없으며,
감당 못할 정도의 굉장히 무거울 것으로 보인다.
물론 미래를 예측하는 것은 쉽지 않다.
당장 내일의 일도 예측할 수 없기 때문이다.
분명히 여러가지 변수가 있을 것이다.
그 중 예측 가능한
한국의 강력한 변수 통일이라는 것도 있다.
통일이 일어날 가능성은 매우 적어보이지만,
이 세상에는 절대라는 것은 매우 드물다.
하지만 부동산에 대한 열기는 식을 줄을 모르고,
여러가지 의미에서 정부는 섣불리 대응할 수 없다.
한국의 기업도, 민간인의 자금이 부동산에 몰리는
이 상황속에서 누가 이 거대한 흐름을 막을 수 있을까?
정부? 대통령?
난 감히 불가능하다고 말하고 싶다.
한 나라가 한 개인이
이 거대한 흐름을 막기에는 역 부족이다.
패러다임이라는 큰 파도는 막고 싶다고 해서
막을 수 있는 것이 아니다.
따라서 이 거대한 흐름은 아무도 막을 수는 없을 것 이다.
내가 아는 한 한국 내에서는 출생자 보다
사망자가 더 많아 인구가 감소하는시기가
과거에는 2050년쯤 언저리로 생각하고 있다고 알고 있다.
하지만 현실은 2020년이 된
이 시점에서 이미 한국의 인구 감소가 시작되고 있다.
지금은 시작에 불과하다.
이미 통계적으로
과거와 비교해 출산률이 반의 반토막이 났음이 증명된 시점에서
한국에 이미 거대한 쓰나미가 다가오고 있다.
이 쓰나미는 인간의 힘으로 막을 수 없다.
좋은 의미건 나쁜 의미건 간에
이 쓰나미는 한국 경제를 포함한
한국 사회 전체적인 영향을 줄 것이다.
이 것을 어떻게 대처할지는
지금 현재 한국의 기성 세대인
대학 시절 민주화 운동을 했던 그 세대들의 몫이다.
이 쓰나미라는 거대한 해일에 타고
에라 모르겠다며 서핑 보드를 타며 같이 휩쓸릴지
아니면 최대한 피해를 막기 위해
미리 거대한 벽을 설치하고,
살고 있던 주민들을 대피시킬 것 인지에 대한
칼자루는 그 세대의 손에 달려있다.
잘못 대처를 하면
아마 일본의 잃어버린 20년과 비교가 안되는
한국의 잃어버린 20년, 30년 어쩌면 50년이 올지도 모른다.
그리고 제대로 대처하지 못한다면,
기성세대를 포함한 현재 한국에 살고 있는
모든 사회 구성원들에 대한
미래 세대가 내리는 평가는
곱지만은 않을 것임은 자명하며
아마 한국 역사상 최악의 세대로 꼽지 않을까 싶다.
나는 이방인으로서의 삶을 선택했기 때문에
이에 대한 책임이 없다며 변명할 수 있을지는 모르겠다.
하지만 미래의 세대는
나와 같이 이방인들에 대해서는 어떻게 생각할까?
그들의 분노가 하늘을 뚫어
이방인들에게 까지 영향을 끼친다면
마치 죽어가고 있는 사람을
가만히 쳐다만 보고 있는 '방관자'로서 평가를 받을 것 이다.
그렇게 된다면,
적어도 나는 그에 대한 평가를 달게 받겠다.
왜냐하면, 그들의 입장에서는
나는 사회를 버리고 도망친 사람으로서 보일 수 있으며,
지금에서도 그들이 어떤 마음을 가지고 있을 지에 대해
충분히 공감할 수 있기 때문이다.
따라서 나 또한
그들의 철퇴에서는 벗어날 수는 없을 것이며,
그러고 싶지도 않다.
2019/12/22
역 근처 스타벅스에서
